Для многих потенциальных заемщиков ипотека с господдержкой — это шанс приобрести жильё на максимально выгодных условиях. Но эти программы имеют жёсткие ограничения: они доступны только семьям с детьми, гражданам до определённого возраста, участникам специальных категорий, либо при покупке квартир у конкретных застройщиков. При этом лимиты на стоимость жилья или регионам могут не соответствовать реальной ситуации: квартира, подходящая для жизни, оказывается слишком дорогой по условиям программы, или объект просто не входит в перечень допустимых. В результате многие россияне, желающие улучшить жилищные условия, остаются «за бортом» льготной ипотеки.
Если вы оказались в такой ситуации, паниковать не стоит. Коммерческие банки по-прежнему выдают ипотеку на рыночных условиях, пусть и без субсидий. Да, ставки выше, чем по льготным программам, но рынок предлагает широкую линейку продуктов: от классической ипотеки до специальных предложений с бонусами за страхование, участие в зарплатных проектах или покупку жилья у аккредитованных продавцов. Главное — подходить к выбору обдуманно, заранее оценив свои финансовые возможности, уровень первоначального взноса, сроки и переплату по кредиту. Иногда именно на «обычной» ипотеке можно найти индивидуально более выгодные условия, чем на массовых программах с ограничениями.
Почему банки не снижают ставки
Многие заемщики рассчитывают на скорое снижение ставок, но сталкиваются с разочарованием: несмотря на разговоры о стабилизации экономики, ставки по ипотеке остаются высокими. Это происходит прежде всего потому, что банки опираются на ключевую ставку центрального банка, которая остаётся на повышенном уровне в целях борьбы с инфляцией. Любое снижение ключевой ставки требует устойчивых макроэкономических предпосылок, которых пока нет. Более того, при высоких инфляционных ожиданиях банки закладывают в стоимость ипотеки дополнительную «страховку», чтобы защитить себя от долгосрочных потерь.
Кроме экономических факторов, есть и практические соображения. Долгосрочные кредиты, такие как ипотека, требуют от банков стабильных источников фондирования. В условиях нестабильного рубля, внешнего давления и ограниченного доступа к внешним рынкам заимствований банки стремятся не столько привлечь как можно больше клиентов, сколько удержать финансовую устойчивость. При этом текущий спрос на ипотеку, особенно в крупных городах, остаётся достаточно высоким, чтобы банки не чувствовали необходимость демпинговать ставками. В результате стандартные ставки остаются на уровне, который обеспечивает банку покрытие всех издержек и приемлемый уровень прибыли.
Какие ставки по ипотеке предлагают банки
Если вы не подходите под условия льготных программ, стоит внимательно изучить предложения на рынке по стандартной ипотеке. Банки предлагают довольно широкий диапазон ставок, зависящий от множества факторов — от величины первоначального взноса до формы занятости и страховых продуктов. В среднем, в июле 2025 года ставки по классическим ипотекам выглядят следующим образом:
- от 13,5% до 14,5% годовых — при крупном первоначальном взносе (от 30%) и подтвержденном доходе
- от 15% до 16,5% годовых — при первоначальном взносе от 20%, стандартных условиях и без участия в программах страхования
- от 17% и выше — при минимальном взносе (10–15%), нестандартных источниках дохода или отказе от комплексного страхования
- до 19% годовых — в случае оформления ипотеки без подтверждения дохода или кредитной истории, а также при плохом кредитном рейтинге
Также стоит учитывать, что ставки по ипотеке на вторичное жильё могут немного отличаться от предложений на первичном рынке. Обычно ставки на покупку квартиры в новостройке чуть ниже — это связано с тем, что застройщики часто сотрудничают с банками, предлагая специальные условия и акции. На вторичном рынке всё зависит от состояния объекта, юридической чистоты сделки и уровня рисков, оцениваемых банком.
Снизить ставку по стандартной ипотеке можно несколькими способами. Вот основные из них:
- Увеличить первоначальный взнос до 30% и выше
- Оформить зарплатный проект в банке, где берёте ипотеку
- Использовать электронную регистрацию сделки
- Приобрести жильё у застройщика — партнёра банка
- Подключить комплексное страхование (жизни, имущества, потери трудоспособности)
- Оформить ипотеку совместно с созаемщиками, увеличив совокупный доход
Наконец, даже если вы берёте ипотеку под высокий процент, в дальнейшем можно воспользоваться рефинансированием. При снижении ключевой ставки в будущем банки предложат более выгодные условия — и вы сможете перейти на них, сократив сумму переплаты. Главное — следить за рыночной ситуацией и заранее подготовиться к подаче заявки на рефинансирование.
Даже если вам не удалось воспользоваться льготными программами, важно понимать, что ситуация на рынке постоянно меняется. Банки корректируют условия, появляются новые предложения, а государство регулярно расширяет меры поддержки. В некоторых регионах уже начали действовать обновлённые правила, в том числе — пересмотрены лимиты по стоимости жилья и снижены ставки по субсидируемым программам.
Особое внимание сейчас уделяется сегменту новостроек, где доступны самые масштабные меры поддержки. Для многих заемщиков именно они становятся реальной возможностью сэкономить на процентах и улучшить жилищные условия.
Подробнее о том, какие изменения коснулись льготной ипотеки на новостройки — читайте в следующем материале: «Лимиты увеличили, ставку снизили: что предлагают банки по льготной ипотеке на новостройки».